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三级政府重点工程变成烂尾楼:成都中塑城停工八年追问

崔军民2021-08-23 10:10:31来源:中房报

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  编者按

  每一个烂尾项目背后,是无数个家庭,他们的利益、尊严、幸福感,直接影响着整个社会。这就警示政府管理部门,房地产从拿地到售卖,任何一个环节如若监管不力,影响的不仅仅是一个项目,而是社会的运行生态,对房地产这种野蛮生长带来的“副作用”,不可不察。

  “伤心之地。”

  章女士拍完小视频后,把视频发到了业主群里,打下了这四个字。群里无人回应。

  视频记录了成都中国塑料城项目(又名“中塑成都国际贸易中心”,以下简称“成都中塑城”)的停工烂尾现状。

  据业主们回忆,成都中塑城大约于2013年停工,烂尾至今。涉及1300余户购房户。在这八年的时间里,他们选举了几拨代表,跑遍了省市区三级政府的相关部门,反映和维护他们的合法权益。

  新都区早在多年前也对该烂尾项目组织了专项工作组,为这1300余户业主与开发商之间搭建了沟通平台,并且规定每周或半个月之内召开一次见面会。见面会至今仍有政府人员如期组织召开,但已经没有几个代表或业主再参与了。就如同看到业主群里的消息一样,没谁再愿意理会了。

  时光回到八年前。成都中塑城当时销售火爆,曾夺得成都市当年的房企销售冠军。“当时买商铺都得人托人才能买得到,没有关系根本买不到。”也因此,当时的银行和信托机构都是抢着给成都中塑城发放资金。

  获利很可观。有行业人士估算,该项目在销售火爆的时期,拿地成本又非常低廉,即使除去项目支出部分,至少在当时也应该获得13亿元利润。

  不过,剧情总是像谜一样。成都中塑城不仅停工烂尾,中国房地产报记者还获悉,开发商在四川德阳、广元、广汉、都江堰青城山别墅和陕西铜川的项目,都是不同程度停工,并正处于破产重整状态。所谓的海外项目也早已杳无音讯。

  华润深国投信托有限公司(以下简称“华润深国投信托”)也被卷入风波,并遭到业主诟病指其涉嫌获利后“金蝉脱壳”。

  项目停工八年被考问

  成都中塑城,是2009年成都市新都区政府招商的重大产业服务型项目,成都市政府北改先行项目。项目曾是四川省、成都市、新都区三级政府重点工程,规划占地1100余亩。

  经记者查询获悉,该项目由成都中塑投资集团有限公司(以下简称“成都中塑公司”)开发。该公司在2009年8月3日成立于新都区木兰镇。成都中塑城原由浙江余姚中国塑料城发展有限公司(以下简称“余姚中塑城”)与成都联星投资有限公司(以下简称“成都联星公司”)联合开发。随后,余姚中塑城退出。成都中塑公司向余姚中塑城支付5000万元名称使用费之后,继续保留并使用“成都中塑城”名称。资料显示,再往后,华润深国投信托以100%的股权成为该项目的唯一股东。

  项目宣传称,坐拥绕城、成绵、成南、成渝、成乐五大高速、宝成、成昆、成渝三大铁路线和金堂第二机场、轻轨等组成的立体物流通道的区位优势。并借鉴浙江余姚中塑城17年运营管理经验,将打造成国际塑料城、国际家居城、国际灯饰城等专业市场集群、5A级写字楼、产品创意研发中心、国际会展中心、商业街、五星级酒店、餐饮娱乐、住宅等多种业态于一体的专业化、现代化、综合性的国际贸易中心。

  广告打得很响。并以“华润信托”旗下全资控股名义对外进行销售“中塑博美居家MALL”。当时广告遍及四川各个地级市,甚至县里。项目的主要卖点,不仅是区位优势,最主要的是“成都中塑公司是央企华润旗下的全资子公司”成了当时销售人员嘴上的最大卖点。当时的销售人员手里都是拿着成都中塑公司的公司章程复印件向购房者推荐。不仅如此,“三级政府的红头文件说这是三级政府的重点工程,还是成都的北改项目。”这也成了不少业主购买的主要理由。

  不少业主称,当时买商铺时都是冲着央企华润旗下公司而来,无论是资金还是信誉都应该没问题。声势浩大的营销广告,让不少外地客户纷纷倾囊购买,特别是四川一些边远地区的群众。

  正是成都中塑城项目利用了华润深国投信托的名义,参与了成都北改工程项目的竞争,以“中塑博美居家MALL”为名立项,成功取得了位于北改重要地位的新都木兰镇的建设项目,并且得到成都市政府从土地出让、税收、融资等许多方面的重大政策支持。

  还有业主认为,如果当时没有央企旗下公司这块招牌,仅有一个空壳,没有任何资信与资产的成都中塑公司根本不可能获得这个重大的项目。看到广告的业主,纷纷从四川西昌、广元、南充、雅安、绵阳、达州、广安、甘孜、阿坝、攀枝花等各州市,甚至全国各地前来购买。

  上述章女士只是这1300余户购房户中的一个。她与丈夫多年前从老家乐山来到成都打工,攒了点积蓄后想着投资一个商铺。她与丈夫看到广告后,于2012年6月份的一天来到售楼处,看中了一栋五层的一个商铺位置。不过,这是一个没有实体墙的虚拟商铺。建筑面积大约91平方米,公摊面积42平方米,每平方米房价大约7000余元。总房款约65万元。他们选择了分期按揭贷款的支付方式,先支付了首付总房款的50%。然后等待着2013年6月份交付并“售后返租”。

  直到2014年10月,他们才听说项目早已因为资金链断裂停工。很多购房户,从四川各州市赶了过来,向新都区政府询问停工情况时,都才发现项目烂尾、周围杂草丛生。实际上停工已两年有余了。

  在这1300余户业主中,有的交纳了全款,有的交纳了全款但没有报备网签,有的办理分期按揭贷款。交纳全款但没报备网签的商铺,被业主指认,存在一铺多卖之嫌。

  他们购买的商铺面积大小不一。最小的建筑面积大约40余平方米,一般面积都在100至200平方米。

  记者了解获悉,有个别业主投资了超1000万元,结果项目停工后,被气成了“大脑失常”。还有一个做企业的业主,卖了自己的厂子在这个项目上投资了上千万元后,被倾家荡产并在外租房生活。另一部分业主,则是用自己原有的房子作抵押贷款投资了商铺,结果血本无归,至今还在还着这笔贷款。

 十多亿资金去向被追问

  记者调查发现,曾经在蒋伟掌控华润深国投信托时期的2012年12月,华润深国投信托在四川成都出资注册资金1亿元,以100%的股权接手成都中塑公司,成了该公司的唯一股东。并任命成都联星公司董事长杨爱平为成都中塑公司法定代表人兼董事长,开始了四川成都北改重点工程——中塑博美居家MALL项目的运作。

  之后,华润深国投信托发布了“华润信托?鼎新75号中塑成都国际贸易中心项目集合信托计划”。该信托计划显示,募集规模为4亿元,期限为两年,资金用于成都中塑公司开发建设的中塑成都国际贸易中心一期商厦式市场和办公综合楼项目。

  尽管华润深国投信托在多个方面明确表态,其持有成都中塑公司的股权并非是实际意义上的股权受让,而是基于华润深国投信托的信托计划向成都中塑公司提供资金而设计的增信措施,华润深国投信托并未实质参与管理成都中塑公司。华润深国投信托持有标的股权期间,成都中塑公司的经营管理仍完全由成都联星公司及杨爱平掌控和负责。华润深国投信托并不是实质意义上的成都中塑公司股东。

  但在外界看来,华润深国投信托在成为成都中塑公司唯一股东的两年期间(2012年12月24日至2014年9月3日),其进行了相应的工商注册登记,具有对外公示效力,外部相对人对之具有应受保护的信赖利益。所谓“并未实质参与管理成都中塑公司”,仅是华润深国投信托与协议缔约方之间的内部约定,不具有对抗外部的效力。

  相关资料显示,在华润深国投信托成为成都中塑公司唯一股东的两年期间里,成都中塑公司100%股权又全部转给了成都联星公司。华润深国投信托于2014年9月初正式撤出这个项目,届时两年。在此期间,该项目已经处于停工状态一年之余,陷入烂尾。

  紧接着,同年11月10日,华润深国投信托分别向深圳市中级法院和广东省高院以“营业信托纠纷”为由提起对成都中塑公司的民事诉讼。诉讼标的分别是5亿元和7.4亿元。同时提起诉前财产保全,冻结了成都中塑公司的全部资产。

  有业主通过相关途径获悉,到2014年开发商先后出售产权1300多户,获得资金近十亿元,达到总面积的30%。但购房户认为这些数据并不真实,实际要远远超越这些数据。不过,成都中塑公司对上述数据拒绝向业主提供。

  按照新都区政府对开发商出售商铺的相关约束,行文规定只允许开发商出售整个项目33万平方米的30%,也就是约10万平方米。

  但在这些业主看来,当地政府并没有对开发商的销售行为采取相应的约束措施。“开发商一直在不停地卖,而且承诺的售后返租收益也在不断的加码拔高,从2012年的9%-12%,到2014年上升到18%-20%,极具诱惑力。”

  仅上述售楼款,按照业主统计,成都中塑公司与华润深国投信托已售出商铺(包括产权和经营权)约12亿多元。

  不过,记者从多个途径获悉,曾在新都区政府成立的工作组搭建的平台会上,成都中塑公司杨爱平曾向业主代表透露,成都中塑公司就项目资金的收支概况,项目收入是:售房收入13个亿;华润深国投信托4个亿;工商银行东大支行2.7个亿;小贷1.9个亿;其他金融机构大约2个亿,共计23.6个亿。开支是:华润信托转走利润2个亿(解释为资金利息);工程开支5.3个亿;税收0.82个亿;撤迁费0.55个亿;融资成本1.1个亿;公司运转0.3个亿;广告费0.12个亿;购车0.1个亿,共计约10.29个亿,再加上一些没有想到的项目支出和1.7个亿的浮动余量,大约开支了12个亿。收支相减后,约有11亿多元资金去向不明。

  8月初,中国房地产报记者在成都官方走访中了解到,项目现金流出现问题后,华润深国投信托的审计团队曾经审计开发项目的资金流向,但没有结果。

  中国房地产报记者走访成都中塑公司,一位相关吴姓负责人告知,资金链断裂、项目停工,主要是由于华润深国投信托向法院提起诉讼,很多项目被查封导致。整个项目不能动了。另外老板杨爱平在四川省内的德阳、广元、广汉、都江堰青城山别墅项目,以及陕西铜川项目,也都不同程度停工。目前均处于破产重整状态。

  记者还了解到,就在这一期间,成都中塑公司先后在泰国开展了悉尼湾建设项目、浙江平阳中塑建设项目、雅安工业园区建设项目。不过,记者未能对上述项目获得更多信息。针对2013年在泰国的华欣悉昙投入了一个号称上百亿的地产项目,多年来早已杳无音讯。

  11亿多元资金有没有转移到其他项目上?这是记者调查中听到业主普遍质疑的问题,记者从官方口风中获悉“主要是开发商铺的摊子太大了”。

  11亿多元资金到底去了哪儿?早在多年前,项目停工烂尾后,就有不少业主前往成都市新都区公安分局反映情况,分局以“该行为不属于犯罪行为,决定不予立案”。

  8月3日,记者在成都市新都区公安分局,首问责任岗相关人员回复记者,公安侦办的案子是不会给你说的。“房地产类的记者那就更不会给你说了。如果采访,请你通过组织。”

  不过,记者从成都官方渠道了解到,成都中塑公司法人、成都联星公司法人、曾经作为四川省政协委员的杨爱平,目前已被公安机关采取了强制措施。

  抽身而出被提问

  成都中塑城项目背后的真相,或许能从成都中塑公司与华润深国投信托之间的诉讼中窥见一斑。不过,除了一些民事裁定之类的司法文书被公开之外,广东省高级人民法院公开审理的案件(2015)粤高法民二初字第3号民事判决并没有对外公布判决结果。

  记者通过其他途径获悉,该判决内容大致为,成都中塑公司向华润深国投信托偿还4亿元本金及相应利息,同时向华润深国投信托律师支付赔偿费用100万元;杨爱平等其他被告对上述判决确定的金钱给付义务承担连带清偿责任;华润深国投信托对成都中塑公司名下的“中国塑料城(成都)国际贸易中心”项目一期二组团商厦式市场及办公综合楼在建工程的拍卖、变卖价款享有优先受偿权;以及对成都中塑公司100%股权的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。

  据公开的信息显示,广东省高院(2015)粤高法民二初字第3号民事判决已发生法律效力。并经广东省高院指定,该判决已由深圳市中院负责执行。

  同时记者了解到,成都中塑公司与华润深国投信托之间曾经约定,同意成都中塑公司获得的中塑城项目的所有项目销售收入将交由华润公司监管……同时华润深国投信托与成都中塑公司签署《印章移交、共管清单》对中塑公司的公章、合同章、财务章进行移交和共管。

  成也萧何,败也萧何。有业主认为,整个中塑城项目资产被华润深国投信托掌控。面对上千名业主的质询,华润深国投信托向业主发送律师函称,华润深国投信托并不是成都中塑城项目的“实际控股人”,而是中塑城项目的最大债权人。不应该对成都中塑城的烂尾负责。

  不过,有行业人士认为,华润深国投信托引入了“实际控制人”的概念。即在假定发生系统风险时,采用所谓“实际控制人”来规避法律风险,即将公司控股人与操作人分开,一旦风险发生,可以用“实际控股人”来逃避债务与法律责任,而与公司控股人无关。但是,华润深国投信托引入的这个“实际控制人”情况,无论在公司章程中还是在其他任何场合,都未向其他公司债权人作过披露,这无疑损害了第三方及其他债权人的合法权益,这是他们在操作上的矛盾与瑕疵,假如如实披露信息,可能面临着房子卖不出去的风险。当时华润深国投信托实施了滥用公司法人格之行为,给其他利害关系人造成了损害。

  据公开信息显示,华润深国投信托在2014年9月3日将成都中塑公司100%的股权变更转移给了成都联星公司。并从法律上完全厘清两者之间的关系。这被很多业主认为“金蝉脱壳”。

  按照时间梳理,在转移控股权之后,华润深国投信托2014年11月10日开始,分别在深圳市中院、广东省高院对成都中塑投资集团有限公司发起“营业信托纠纷”为由的诉讼案,以“诉前财产保全”方式,冻结了成都中塑项目的全部资产。

  不过,记者在成都走访时,也有行业人士认为,成都中塑城项目的失败:一是从2012年开始,国家开始对房地产大规模调控,项目在继续融资上遇到了困难;二是华润集团当时已经进入反腐部门的视野,再由华润深国投信托继续提供资金支持已无可能。

  至于华润深国投信托,当时也遭受贪腐案件牵连。2014年4月17日,中央纪委监察部官方网站公布,华润集团董事长、党委书记宋林涉嫌严重违纪违法,目前正接受组织调查;随后华润集团多位高管牵涉其中,华润深国投信托的蒋伟也被带走接受调查。

  中国房地产报记者从成都官方获得信息,目前,华润深国投信托已把这块资产捆绑卖给了深圳东方资产管理信托机构。

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