nvn男女男me备用网站

“三道红线”一周年

综合2021-08-20 12:23:53来源:中房网

扫描二维码分享

  中房网讯 “三道红线”,对于长期“高融资、高负债、高杠杆”发展的房企来说,无疑是近年来最重磅的政策之一。

  去年8月20日,央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策。按照监管要求,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

  时至今日,距“三道红线”政策出台已有一年,这一年里,房企都做哪些努力?又经历的哪些变化呢?

  超4成房企成功降档

  若以“三道红线”政策发布的时间点来测算达标率,可以发现,即使是头部四强房企碧桂园、万科、恒大、融创,他们也个个“踩线”;而从全行业更大范围来看,百强房企满足绿档标准也仅有几家,比如华润、中海、金地、龙湖和滨江等。

  在“三道红线”政策要求下,“降档”已经成为了房企规避风险的头等大事。

  为了改善自身财务状况,各大房企纷纷通过加大销售回款、推进主体上市等多种方式增加现金流入、优化债务结构。据贝壳研究院统计,2020年100家上市房企中40家相较2019年成功实现降档,降档率达到40%,其中10家房企下降2档、1家房企下降3档、零踩线的房数量从2019年17家跃升至2020年的29家。

  从“三道红线”政策发布到2020年财报截止日,只不到4个月的时间,房企就取得这样的成绩,其行动能力令人惊叹。

  值得注意的是,在房企“瘦身”过程中,金辉控股和金科股份“降档”成果较为显著,从最初连踩三条红线,到去年年底就转变为各项指标均符合要求的绿档企业。截至目前,二者仍都维持绿档状态。

  而融创中国从2019年末的“三线”全踩,连降两档至“黄档”。截至2020年末,融创中国净负债率同比下降76个百分点至96%,非受限现金短债比升至1.08,剔除预收款后的资产负债率降至78%。

  绿地控股在今年2月底,实现现金短债比超过1,“一条红线”提前达标,整体由“红档”降至“橙档”。

  除此之外,这一年里,佳兆业、中梁控股、中国奥园由“橙档”降至“黄档”;中国金茂、世茂集团、雅居乐等房企则从“黄档”降至“绿档”。

  中小房企债务违约不断

  “三道红线”旨在让房企从高负债式扩张回归理性发展,头部房企尚需要时日调整,而在这段阵痛期,一部分中小房企正频繁出现债务违约情况。

  最近一周就有房企发生债务违约事件,如8月11日,阳光100中国发布公告称,公司未能于到期日支付2021年到期的一笔金额为2亿美元的6.50%可转换债券,而该违约事件将触发公司2022年到期的金额为2.196亿美元的13.0%优先绿色票据的交叉违约条款。

  早前,蓝光发展爆发系列债券违约,截至8月2日,该企业已有12只债券违约,合计违约金额102.62亿元,累计未能到期偿还的债务本息金额合计达159.97亿元。

  7月25日,实地集团出现商票逾期拒付事件,部分供应商和持票人聚集在广州该公司集团总部进行现场维权。

  而中大型房企如泰禾集团、协信远创、华夏幸福等也正频繁出现债务危机。

  实际上,今年以来,房地产行业债券违约现象相比过去两年大幅增加。相关统计显示,仅2021年前5个月,已违约爆雷房企就多达12家。另据wind数据,2021年至今,已经有超过38只涉房债券违约,牵涉债券发行规模达587.2亿元。

  相关业内人士表示,“三道红线”加剧了房企分化,这一变化于头部与尾部房企而言并无大碍,但对中型房企来说,则意味着艰难的调整。

  一位TOP20房企高管指出,目前房地产行业仍处于深度调整期,前期高举高打的房企在政策高压下如果不及时转换风格,可能会有新的违约主体出现。

  “大鱼吃小鱼”接连上演

  面对“三道红线”的政策压力,债务爆雷之外,房企间的收并购动作也十分频繁。

  一方面,陷入困境的房企通过出售项目或寻求股权合作等方式来稳定资金链、盘活自身现金流、降负债,为“活下去”不断谋求出路。另一方面,对于绿档房企而言,通过战略并购,可以承接更多的优质土地资源,进而扩充自身的土地储备。

  4月份,融创以91.7亿元从旭辉“口中”抢来“广西一哥”彰泰集团;6月份,华夏幸福将深圳城市更新公司卖给了深圳鹏瑞地产,7月27日出让南京江宁项目给万科,7月28日又将北京丰台项目的股权转让;6月底,远洋资本200亿并购红星地产;还有蓝光发展,为了应对债务违约问题,今年已经陆续出售了30多个项目......

  据不完全统计,2020年上市房企收并购动作高达200次,涉及金额约1716亿元;而2021年上半年收并购数量就达到了105次,涉及金额约1505亿元,金额占比已达去年全年的88%。

  业内预计,2021年房企间收并购市场规模将超2000亿,行业“大鱼吃小鱼”的故事也将持续上演。

  “优等生”保持节奏稳健发展

  “三道红线”是“三高”房企凛冽的寒冬,但对于那些坚持稳健和长期战略的房企而言,却仍是温暖的春天。

  比如,近年来奉行现金为王的万科,经营性净现金流连续12年为正,并于今年一季度末回归绿档。

  又如龙湖,2016年至2020年期间,龙湖集团的净负债率始终保持在54%以下,现金短债比保持在3倍以上,剔除预收款后的资产负债率保持在70%以下,一直保持绿档水平。

  此外,大型央企、国企地产商也大多一直保持着稳健发展的步伐,严格遵守投资、融资方面的“纪律”。

  据市场研究机构监测,2020年34家典型房企整体融资成本区间为2.2%-12.38%,其中,招商蛇口、保利、金茂、中海等央企地产商,以2.2%、3%、3.1%、3.2%的最低利率在债券融资方面优势突出。

  眼下,当众多房企疲于抓销售回款、降负债时,资金压力相对轻松的万科、龙湖及多数央企、国企,在拿地方面扔保持节奏,力度不减。机构统计数据显示,今年上半年,万科拿地金额962亿元,居全行业第一;龙湖拿地金额374亿元,排第11位。而在拿地金额前十的房企中,保利、华润、招商蛇口、中海等央企占了近半壁江山。

  如今,“三道红线”实施已满一周年,政策效力也逐步显现。在行业洗牌、分化加速的同时,也更趋于理性发展。(编辑/苏晓)

  来源:中房网综合整理

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "ok"}