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以人为本 破茧共生2018第四届中国房地产众筹创智峰会落幕

杨槟 洪静2018-08-09 17:34:32来源:中国房地产金融

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  以人为本,破茧共生。这正如众筹精神一般,打造真正意义上的共享创智平台。

  当下,在践行多主体供给、多渠道保障、租购并举等国家提倡的房地产政策的指导之下,房地产行业以及上下游产业链各路人马汇众智、聚众力,齐聚一堂共话房地产行业转型新模式。本期专题报道聚焦,业界大佬以及产业链专家如何看待发展趋势、难点,以及拐点应该把握的方向。

  冯俊

  中国房地产业协会副会长兼秘书长

  向大城市聚集已成为一种趋势

  城市的形成本质上就是产业向城市聚集或者非农产业的发展,导致第一产业减少,第二产业增加。实际上城镇化的过程当中是产业结构变化的结果,是就业结构变化的结果。出现这种变化的原因,是因为其本质就是人群向城市集中。企业往大城市集中以便更好地提高生产效率,这是一个必然趋势。投资效益高、信息广、人才吸引的能量大。其次,城市里的公共服务、教育、医疗、文化,这些因素导致了大城市人口的发展是在城镇化过程中快于整体的城市人口的发展。

 冯奎

  国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员、学术委员会秘书长

  城镇化发展的区域和全国性问题

  未来一定要关注不同的城市群地区,要关注都市圈,关注城市之间轴线,关注城市群以及城市带。目前关于城市群,国家作为未来城镇化主体形态,或者作为城镇化的主体。现在,城市群人口占到整个中国人口50%左右,未来城市群人口要占到整个城镇人口的70%以上。所以在这种情况下,需要去研究不同的城市群所带来的机会,有的城市群有些是较为成熟,有些还在发展过程当中,有的还在起步当中,大家需要研究不同城市群来制定发展方向。

 滕泰

  著名经济学家、

  万博新经济研究院院长

  增加有效供给才是城市发展之道

  土地制度和土地供给一向是制约城市发展的重要原因,不管是由于土地的供给成本过高,还是房地产的供给结构不合理,它都严重制约了城市下一步的发展。如何降低房地产或相关商业、服务业用地的土地成本呢?以往的做法是从需求侧着力,想办法限购、限贷,控制别人的需求;然而在人口城市化的过程中,对房地产的需求是刚性增长的,在这里限制了,在那里会冒出来。所以,控制需求不是解决之道,增加有效供给才是解决之道。

  刘红

  北京航空航天大学教授、

  月宫一号总设计师

  月宫一号的人本共生

  月宫一号系统核心是物质循环、系统平衡,这是最最核心的技术。里面涉及一系列关键技术,如植物培养、动物培养、废物处理、系统设计、系统运行、系统调控。这些技术都可以应用于生态农业工厂,土地越来越紧缺,后面会越来越多地把农业工厂化,应该使用生态农业工厂,才能使工厂化的农业很少污染或者没有污染,采用月宫一号原理和有关技术,能很好地解决这样一个问题。例如,与植物结合在一起,就会产生非常好的组合,当然需要研究和设计,进行很好的拟合。

 曲向东

  行知探索董事长、总裁

  火星计划与人本共生

  经常飞西北往返的人可以多留意,乘坐飞机时候,当飞越长城之后,再往下看,一直到落地,看不到一片绿色,全是荒芜的戈壁荒漠。但是,当飞往俄罗斯上空、欧洲上空、南美洲上空、北美洲上空等,都看到无尽的绿洲和草原,但飞越在中国上空时,多是无尽的戈壁和沙漠。如何把西部广阔的沙漠变成一个适合人类居住的空间呢?希望在那儿立一个真正的科研项目,人类在这样的荒漠地带,利用生态系统去创造一个适合人类生存的空间。

  邓李才

  中国科学院国家天文台研究员、中国科学院大学教授

  揭开中国天文研究学神秘的面纱

  中国发达地区都是在东南沿海,但在中国做天文学这件事儿,一定要去西北,国际上各大天文台都一样的,要去这类地方。对于长时间研究云图的人而言,因为必须要看见天,能够观察到一些东西,冷湖属于中国最好的地方之一。但那个地方太高了,5000米的高度。如果去旅游可以,如果建几座好房子那是绝对卖不出去的。人们绝对没法在那长期生活下去,但对于研究天文而言,冷湖是非常好的选择,很可能成为我们国家未来大型科学设备发展的一个点。

 刘敏

  陆道文创集团总裁

  “后开发时代”企业的战略思变

  “后开发时代”,房地产更加注重生活功能和生活品质,第一内容为王,让形式引领内容,另一点是以新技术实现形式与内容的完美合一。在大背景下,住宅+新技术是大势所趋。实际上国际上已经有非常成熟的装配式建筑,更环保,更节能;建造的时间成本更低,人力成本也更低。对于开发企业而言,如何在注重高质量发展的同时,又保持低成本的运作?一是盘活存量资产,二是风险防范,三是盘活资产,采用资产证券化的方式介入。

 刘春

  东渡国际集团副总裁

  从地产开发转向服务的东渡经验

  作为开发企业,在二十多年的开发过程中,东渡国际意识到行业的巨大变化;立足于自身的企业特质和现有条件,集团根据消费升级的大趋势,逐步从原先以开发建设空间和小区,转变为注重空间、社区的经营。典型案例是上海嘉庭俱乐部,东渡提供个性化的服务,包括儿童、教育、餐饮等。东渡在转型过程中遇到很多挑战,最大的挑战还是来自于自身,如何在保证“经济”的同时又保证“性能”,给公司管理层在观念上带来很大挑战。

 庄诺

  中国房地产众筹联盟秘书长、中民普惠金融董事长

  “后开发时代”房地产和金融的主要特征

  早期的开发企业是资本推动型的,靠的是高杠杆驱动。进入后开发时代,在去杠杆的情况下,对于开发企业而言,注重的是差异化和质量。如何运用新的金融思维来开发、做投资,是一个挑战。特别是现在几乎所有的银行、金融机构,包括私募,所有的底层资产是房地产或者投向房地产的,都是被叫停的。在这种情况下,众筹也是未来一个很大的机会。但是怎么合规去做,怎么迎合住房者的需求,这是需要思考的问题。

  马宁

  中国房地产众筹联盟常务副秘书长

  “后开发时代”重视拥抱资源,更重视以人为本

  中国过去的住房合作或合作建房都是在单打独斗、散兵游勇,只有今天的住房合作是成体系、成规模的。随着宏观政策以及市场环境的不断变化、收紧,处于“后开发时代”的房企一方面需要打破藩篱,充分拥抱各种资源,形成生态圈;另一方面要以人为本,重视人的根本需求,从客户的视角出发,才是未来企业的发展方向。

  陈望衡

  武汉大学教授

  生态文明时代的房地产业任重道远

  房地产的兴起是工业文明的产物,中国现代化的第一桶金就是房地产创造的。当今时代变化,生态文明的步伐越来越快、越来越近,在十九大报告中被提升为千年大计。在这种情况下,房地产应该怎样做呢?应当以“生态乐居”为目的。其中最重要一条就是尊重自然生态,坚决不伤筋动骨、削山造地、挖池造海。另一方面,就是要尊重人文生态,打造富有当地特色的文化,坚持匠心独运而非凭空捏造。

  夏雨清

  开始吧副总裁、借宿CEO

  民宿众筹的集群化发展

  民宿是个性化的住宿体验,把住宿体验和文创、美食、线路结合在一起,形成一个产品。由于民宿属于非标准住宿,在众筹过程中遇到一定阻力,很难规模化拓展。但各地政府以及房地产商对民宿集群这一内容业态有非常多的需求,集群有利于降低风险,创造优质项目。民宿集群去一个地方,不仅仅只是要给你做一个度假目的地,更多是要挖掘当地的潜力,首先有什么样的特长,其次有什么样的线路,这些线路可以把整个全域旅游打通。

 聂长明

  河南省新乡县县长

  住房共享合作模式的新乡样本

  新乡县位于中原经济区中心地带,是人民公社的发源地。多年来,新乡县本着共享合作的理念,立足实际,积极探索、创新不同类型住房建设模式。2017年,新乡县入选中国特色住房合作社研究试点之一,启动实施新乡美好家园项目。该项目以百姓安居乐业为总要求,运用共享理念、市场办法、集合众筹模式,切实降低房价和居住成本、解决长期困扰中低收入人群的购房难问题,并将相关配套引入社区,满足普通百姓对优质住房的需求。

  秦敦辉

  中德住宅储蓄银行住房储蓄与战略规划部总经理

  解决“新市民”的住房问题

  住房制度改革、机构改革,首要目标是新市民。在满足新市民住房需求的时候,一定要有一个主动满足。为了达到这个要求,必须要回到金融:在提供差异化的住房和住房金融引导政策的同时,提供质量高、价格低、长期险的可租可购房源。只有这两个条件达到了,才有可能做到主动地引导合理化的需求。同时还需满足三个条件:要支持国家产业发展规划、要支持区域协调发展战略及十九大提出要有租购并举的新住房制度的要求。

  凤晓龙

  《中国房地产金融》主编

  深刻领悟“租购并举、多主体供给、多渠道保障”

  十九之后的房地产思路从“购租并举”过度到“租购并举”,以往商品房开发为主、租赁为辅,到现在住房租赁为主、商品房开发为辅。住房供给迎来开发商、品牌管理机构、专业运营商、国有企业等多主体格局。由于租赁用地推出到建成中间出现的时滞,品牌公寓商面临扩张与生存的实际问题。也包含:资产价格高企与扩展难的矛盾、轻资产与重资产运营模式谁优谁劣、融资领跑能否跻身一线品牌行列等问题。

 徐锋

  协信远创地产集团资产管理公司常务副总经理

  长租公寓是存量的解决方案

  未来市场进入的是存量时代,土地供给在一线城市或者强二线城市越来越少。存量当中长租公寓就是解决方案,因此前景广阔。如果能将投资退出路径打通,会引来开发商的竞相角逐。除此之外,未来企业还需要在运营能力方面大大提升,自上而下的为更庞人群服务。而当前参与市场有多个不同性质的企业,主要分为四大类:第一类是原有中介,如链家;第二类是获得融资的,如湾流、魔方;第三类是传统地产开发商;第四类是私营小老板。

  成斌

  乾立基金总裁

  长租公寓的退出模式

  长租公寓的退出路径不止一条,但是也不会多过两三条。从回报率的角度来看,市场上有两种资本可以接受:一种是长期的,稳定回报率要求比较高的资金,比如境外保险资金、教师的退休基金等;另一种是资产证券化,或者是 REITs。国内资产证券化的方向,不管是从国家政策层面来讲,还是从实质推进层面来讲,都是有长足进展的,首先市场上可以提供做资产证券化的长租公寓会越来越多,政策对长租公寓资产证券化的扶持也提在议事日程上。

 刘斌

  寓居CEO

  长租公寓市场明年是分水岭

  站在运营商的角度来看,做长租公寓目前有三大优势:政策、资源、市场。虽然现在品牌运营商、有规模资金经营的运营商都处在发展的瓶颈期,未来,把困难看成不同的坑,企业要不断地从坑内爬上来,继续下一步去摸爬滚打,规避风险。但这个时期很快就会渡过。未来三年的市场上可能会有几家运营规模比较大的运营商,有开发商系的、中介系的、酒店系的或者其他。市场会不断分化,形成分水岭。

 高剑青

  上海多利农业发展有限公司总裁

  田园综合体的示范运营

  田园综合体未来会成为国家乡村振兴战略的一个重要抓手、经济发展的一个支撑点和新的引擎,同时也是农业供给侧改革的突破口。对田园综合体的理解,一定是一个中心,坚持统筹开发;同时“两进一出”,就是资本下乡、消费下乡、农产品出村;侧重三位一体,“田园”、“乐园”、“家园”;培养四个能力,产业能力、模式造血能力、技术支撑能力、团队培育能力。

 李春浩

  上海陌文创董事长

  以文创的态度推动城乡振兴

  过去几年,政府和开发商在特色小镇的开发中起到主导作用。随着市场的变化,怎么发展产业、旅游、文化等,都是非常关键的话题。要用文创的态度,用新产品价值去推动城乡振兴当中的新产品、新经济、新服务。从供给侧角度来讲,可能相应的城乡产品与过去有所不同,包括美丽乡村、特色小镇,也包括文创街区等。从供给端来讲,不再仅限于政府、开发商,还会有投资方,还有可能是运营方,所产生的服务也不一样。

  何晟旻

  开始吧首席运营官

  城市更新核心是人的需求

  城市更新是以人为出发点,核心是需求。不管是城乡建设,还是城市更新,都是以人的需求来推动所有的变化。城市更新是作为每一个消费者,或是作为每一个个体在单位时间内的体验,或者说体验度的丰富性。再总结两方面去看待城市更新:首先是城市内核发生的变化,最典型的特征就是以住宿为出发点形成的业态升级和迭代。其次是除了人类的住房以外,在综合体当中也发生变化,例如购物中心。目前大家还没有关注的是城市近郊。

  葛钊含

  多彩投首席众筹官

  当众筹遇上空间和地产

  城市更新是大规模的,并不是单纯的社会资本或是个人考虑能做到的,它是一个综合服务,需要产业链的借助。多彩投于去年正式提出了“多美好生活集群”的概念,从众筹行业来看,是原有的金融创新平台向产业链金融平台的转型,未来既有可能是阶段性的,也有可能是不同业态的布局,整合物业、酒店管理公司等相关服务行业,未来大概率地融入一些智能家装、AI等。利用金融和社会资本的介入,可能会让城市更新、金融链条会更富想象力。

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