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合作建房的新千年的历史机遇

2020-12-14 12:03:06来源:中房协合作建房委

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历史机遇

  为什么供给侧改革和“三去一降一补”是合作建房、住房合作的机会?

  从政策面来看,在过去20年,涉及房地产行业的调控政策不少,争议也不少。在党的十九大报告中指出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这49个字为新时代房地产何去何从奠定了战略方向和政策基调。

  第一,房子是用来住的,不是用来炒的。这一耳熟能详的论断突出强调了住房的功能性,但并没有否定住房的商品属性,回顾1945年以来的美国,道琼斯指数、黄金以及房价的年均复合收益率分别约为7%、5%以及3.1%,除了少部分大城市之外,从长周期看,美国房价的涨幅只是略高于长期通胀而已。在中国,炒房风是快速城市化进程中房地产长效机制不足所致。这样的定调,决定了“房价暴涨论”和“炒房潮”难以卷土重来。

  第二,多主体供给。房屋供给的主体,既包括市场,也包括中央和地方政府,还可以包括企事业单位和居民自建。在1998年之后,中国逐渐走上了以市场供给的商品房为主的道路。以住宅为例,商品房一度高居住宅供给的90%以上,尽管近年来政府主导的保障房和棚户区改造力度大大加强,但通过市场供给的商品房仍是绝对主体。受到收入约束,不是所有的家庭都有购房能力,但毕竟人人都期待住有所居。从其他国家的实践看,新加坡政府组屋占住宅供应的80%,其他20%为商品房。在欧美,政府也对房屋供应发挥重要作用。在未来,中国房地产供给过度依赖市场,依赖开发商的情况可能会逐渐变化,各级政府在供给侧发挥的作用将上升,并最终形成市场、政府、单位及个人自建等多主体的供给模式。

  第三,多渠道保障。如果政府作为房地产供给主体而日益活跃,那么这将推动从土地、资金、财税、建造、房屋的分配和运营等各层面,形成明显有别于商品房的平行管道。就土地而言,有可能形成通过公开市场的获地,也有可能形成保障房、旧城改造、棚户区改造及集体经营建设性用地的单独供地管道,租赁房屋和可售房屋的供地也将不同。此外,非商品房的供给也需要金融财税政策的配合,例如配套的住房银行的组建,以及租赁房屋的税收制度等。多渠道保障所指向的保障对象,将指向缺乏商品房购买能力的中低收入群体和新市民群体。

  第四,多层次需求。研究显示,从长周期看,居民收入的高低决定房价的高低,在既有收入分配格局下,居民自有住房率通常是稳定和难以提高的。该比率在欧洲约为70%,在美国则略高于60%。中国居民的自有住房率非常高,但考虑到农民自建房和1998年之前房改房的质量,则至少仍有30%以上的居民不太可能购买商品房,在一二线城市买不起房的居民比率更高。因此中国居民对房屋的需求是多层次的,从豪宅到普通商品房,从可售式保障房到共有产权房,从商品房租赁到公租房等多层次需求现实存在。多主体供给和多渠道保障,恰恰就是为了以更充分均衡的方式,满足“买不起房”的群体的居住需求。

  第五,租购并举。如果说以前居住需求基本通过买卖商品房来实现,那么未来除了买商品房,还可以购买可售式保障房或共有产权房,也可以通过规范的租赁市场,租房度日,房屋出租主体可能是开发商,也可能是各级政府。中国房屋租赁市场有望迅速扩张。政策强调的不是人人拥有房屋,而是人人住有所居。这是一个清晰而理性的政策目标。

  我们需要看到,房地产政策能够解决的问题是有限的,不能对涉房政策寄托太多的政策期待。例如医疗资源和教育资源的不充分和不平衡,通常并不能通过涉房政策解决。就像租售同权并不能根治学区房问题一样,毕竟问题的根源在于优质教育资源的不足,而不在于如何划分学区、业主或租户。我们更需要看到,达成房地产长效调控机制是一个渐进的过程,在推动多主体供给和多渠道保障的进程中,既有的调控政策可能会适度调整,但不会有大的起伏,更不会有方向性变化。

  从宏观面上来看,经济下行与疫情黑天鹅的叠加,使未来经济的走向更加令人担心且困惑:中期影响有四个方面:第一,城市群发展模式如何解决不平衡和不充分的公共服务供给;第二,全球供应链会受到多大冲击,如何克服这种脆弱性;第三,巨大的流动性是产生泡沫杠杆财富分化还是可以启动新一代的产业革命;第四,社会治理改进如何回应民智提升和网络共情效应。 

  长期影响有三个方面:第一,大国博弈与权力的游戏事关全球化的模式和未来;第二,技术革命是解决危机的方案还是引发更多的不平等、控制操纵和伦理冲击;第三,追寻现代性的本质,能否把传统文明结合现代制度,然后升级,类似中西医结合,既求同存异,也命运共同应对更大挑战。

  以住房供给侧结构性改革为主线,突出多层次、差异化、 全覆盖,针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。充分发挥政府、企业、社会组织等各类主体作用,优化调整增量住房结构,盘活规范存量住房市场。

  从1、2月份资料Q分析,房地产开发投资增速创造了20年来的新低。这20年整个房地产开发投资增速一路向上,其中有几个下调节点,分别是2003年、2008年、2014年和2015年,但从来没有像今年1、2月份同比下降16.3%的新低。

  另外,1、2月份销售面积下降了近40%,销售额下降了35.9%,新开工面积下降44.9%,所有的数字让我们看到了中国房地产当前的压力。

  从供应情况来看,2月份楼市供应降到冰点。从成交角度来说,锐减了70%左右,1月份认购转到2月份很多签约,2月份下旬才慢慢开始营业,这时候做的大多数也是对于1月份认购物业的转签约工作。

  从库存情况来看,现在库存还是增加了,一线城市的库存消化周期已经超过了16个月,今年在疫情影响之下整体房地产压力越来越大了。从成交结构性来讲,中高端的占比在上升。

  从土地市场情况来看,目前成交规模、供应规模都出现了比较大幅度的下降。因为从销售的角度来说,大幅下降之后,房企的回款有非常大的压力,最大的投资项目拿地这块普遍采取了比较谨慎的态度。在去年整体土地市场下滑的情况下,今年1、2月份继续快速降低,从目前情况来看,土地市场的压力可能比住宅市场压力更大一些。

  根据国家统计局2月28日发布2019年国民经济和社会发展统计公报显示:“2019年年末全国大陆总人口140005万人,比上年末增加467万人,其中城镇常住人口84843万人,占总人口比重(常住人口城镇化率)为60.60%,比上年末提高1.02个百分点。户籍人口城镇化率为44.38%,比上年末提高1.01个百分点。”按照一年平均一个点的城镇化增速,要达到发达国家的80%城镇化率,我们还有20年的时间,这20年中,仅新增城镇居民就要达到3亿,平均每年1500-2000万人口。户籍城镇化率不到45%,如果放开户籍限制,估计也能释放一大批买房需求。解释了各省市的抢人大战的原因。因此,机会还是很多的,但机会在哪里呢?

  对绝大多数人来讲,爱情问题可以二选一,走还是留?对绝大多数人来讲,住房问题只能二选一,买还是租?市场的二元供给主体只有开发商和包租婆。“天下苦此二者久矣”——万科高级副总裁谭华杰曾经这样描述这二者。为什么苦?此二者都是以营利为目的的。有没有第三、四、五条路可以走?难道除了商业化的营利者以及覆盖率极低的政府福利性房屋,就没有了吗?有!

  在中观面用两个字概括就是“精准”,就像精准扶贫政策一样,开发企业也要精准的做产品的开发,而且目前市场上出现了百家争鸣,百花齐放的好现象,与委员会有深入交流合作的企业来看:民宿旅游(借宿,陌文创特色小镇),医疗康养(御风资本医疗Mall、碧桂园、万千养老),人才公寓(碧桂园碧家,碧咚,旭辉、协信、万科泊寓),产城融合(碧桂园潼湖科技小镇、天福集团新乡画家村、华夏幸福),农业综合体(多利农庄)等等。

  用四个字来说就是“一城一策”,各个城市在不突破中央底线的情况下开展多主体供给、多渠道保障、租售并举的尝试与提升。百色市(全球数字游民创客基地)。

  六个字来看就是“城乡融合发展”,打破城乡二元结构,让城里人能够乡村人有效互动,来得方便、吃的开心、住的干净、买的称心(乡建院全国几百的乡村振兴案例,河南信阳郝堂村)。

  用八个字来说就是“城市更新乡村振兴”,在存量和增量上深挖潜力,打破粗放式开发经营管理的模式,精细化、专业化、扁平化。(华商安盛城乡市场综合体改造)。

  深圳2018年的这份文件《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》对于典型供给主体的描述:1.以房地产开发企业为主,提供市场商品住房、安居型商品房。

  2.以住房租赁经营机构为主,提供各类长租公寓。

  3.以市、区政府(含新区管委会)为主,提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  4.以人才住房专营机构为主,建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  5.支援社区股份合作公司和原村民,通过“城中村”综合整治和改造,提供各类符合规定的租赁住房。

  6.支援企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房, 建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  7.支持各类金融机构,采取直接投资、融资等方式,建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  8.支援社会组织等各类主体,建设筹集具有公益性质的各类住房。

  其中4-8都是解决方案,都可以用合作建房/住房合作的形式,满足“大辟天下寒士俱欢颜”的目标。

  典型供给管道有:

  1.增加建设用地,实施以公共交通为导向的住房开发模式, 突出产城融合、职住平衡,建设大型安居社区。

  2.盘活存量用地,加大棚户区改造力度,推进已批未建用地、社会存量用地、征地返还用地等开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  3.利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  4.盘活各类存量用房,推进社会存量住房租购。

  5.实施公共设施综合开发,通过轨道交通车辆段和停车场、 公交场站等城市基础设施和公共配套设施综合开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  6.开展城际合作,落实粤港澳大湾区战略,推动建立都市圈城际住房合作机制,结合轨道交通和产业布局,在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  由于是深圳市,还没有把集体建设用地的管道纳入进来;人才住房、安居型商品房和公共租赁住房是发展重点;满足主要矛盾人群的需求。

  1.实物供应。

  ——市场商品住房,占住房供应总量的 40%左右,以普通商品住房为主,面向符合条件的各类居民供应,租售结合。

  ——人才住房,占住房供应总量的 20%左右,重点面向符合条件的企事业经营管理等人才供应,可租可售。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。

  ——安居型商品房,占住房供应总量的 20%左右,重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应,可租可售、以售为主。

  ——公共租赁住房,占住房供应总量的 20%左右,面向符合条件的户籍中低收入居民等,只租不售,

  2.货币补贴。

  ——面向符合条件的基本住房保障物件发放住房租赁补贴。

  ——面向符合条件的人才发放人才安居补贴,购房贷款贴息。

  探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。

  为什么不主动提租售并举,看看暴露的问题:

  1、政府大包大揽,未充分考虑市场的能动性,不仅给自己背上了包袱,同时对矛盾的解决显得简单粗暴,产品是不是符合需求?

  2、租的问题,没有充分解决,照顾面还是显窄。

  3、仍没有考虑到集体建设用地的多种优势与可能。

  从微观层面看有四点,第一行业继续头部集中,第二、融资环境持续困难,第三、土地市场冷热不均,第四、销售环节遇冷跳水。

  据统计,2019年全国528家房企破产,而截止到2020年10月31日,全国已有453家房企发布破产公告,平均每天约1.5家房企被清算。2019年度业绩显示行业内部两极分化正在加剧。业内分析认为今年将会成为房企收并购大年。融创、奥园、首创等企业纷纷表示2020年会趁部分小企业流动性压力较大的时候进行收购;正荣地产表示今年将会收并购与招拍挂并行。在融资严监管的大背景下,2019全年约200家房企参与收并购。融创、越秀、绿地、华润等房企均有不同程度的收并购行动。世茂作为老牌房地产企业,2019年通过多起收并购方式补充了大量土地储备,全年销售业绩也回到行业前十。

  我们再看2019年发改委发的文件,进一步优化供给,推动消费平稳增长,促进形成强大国内市场的实施方案,其中第八条进一步满足农业转移人口市民化住房的消费需求,这里面有三个需要注意的或者三个需要大家关注的。2019全年,商品房销售面积171558万平方米,比2018年减少0.1%;值得注意的是,2019年,商品房销售额159725亿元,比去年增长了6.5%。面积减少但是金额增加,说明对于刚需还是有很大的空间。第二,集体建设用地越来越多的进入到各种政策中来,可供想象的空间巨大。把租赁作为重点发展的方向,对于国人对于恒产的执着追求,还是有很多操作空间的。第三支援专业化、机构化的住房租赁企业发展,里面内含了住房合作社模式,就是我们谈过的瑞士、德国、欧洲的住房合作模式。

  未来增量与存量并重,根据不同的项目特点选择不同的开发模式,合作建房无论在增量还是存量都有着无可比拟的优势。

  国内房地产市场还有很大的发展空间,至少还有20年的好日子;粗放的开发模式不再适应新国情,要与时俱进,结合新的政策方针,探索出新的开发思路;虽然经济下行,疫情危机还未解除,但是机会已经出现,可以说是新千年的历史机遇。二元供给迟早要打破,谁来打破进入蓝海,已经有很多案例。城镇化是一个长期的工作方向,沿着农村—乡镇—县城—地市—省会—直辖市递进,但同时,千万不要忽视广大美丽乡村对城镇居民的吸引力,逆城镇化也有大把的机会。合作建房/住房合作模式为上述的机会提供理论、实践依据。

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