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在中国开展合作建房的监管必要性 | 大话合作建房第12期

2021-02-22 17:12:56来源:中房协合作建房委

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  目前,我国房地产行业已经形成了较为完备的监管体系,首先是在住建部主导下的房地产市场监管、建筑市场监管、工程质量安全监管、住房公积金监管等涵盖了目前现行房地产开发的全部流程。

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  在地方政府层面则有房管、住建、规划、安监、金融、法规、工商、税务、城管等多个部门针对不同的监管内容对房地产行业进行全面的监管。

  此外,开发企业自身也是有内部控制的,如果做不到有效内部监管,极易造成内部贪污腐败、成本超支、违规宣传等,开发商自我监管主要在成本合约、施工监理、销售窝案、结案审计、佣金回扣、围标串标、签证变更等方面展开。无论哪一个管理不好,或者监督不到位,都会给开发企业带来经济损失和信用损失。所以开发商自身的监管力度与企业的能力有直接关系。目前在中国的开发企业主要有两种体系:职业经理人体系的企业,代表企业如万科;还有家族管理体系的企业,代表企业是碧桂园。但无论哪一种其实总会有漏洞。

  那么合作建房中的监管要怎样进行呢?从募集客户到产品定型、金融方案、项目获取、代工代建、分房退出、最后到物业自治,是一个先有客户再有产品的C2B的模式,在每一个环节中都应有相应的监管,否则容易出问题,故此在合作建房的过程中,监管不仅仅是必须的,而且是必要的。保证的不仅仅是客户的权益,也保证合作建房发起人的安全。

  与传统成熟的开发B2C不同,合作建房在中国曾经有过很多尝试,也有很多成功案例,但没有能够成体系的展开,另一方面,虽然世界其他国家已经建立住房合作社的成熟体系,但并不是所有的内容都一定适合中国的国情,因此在现时环境下合作建房的C2B模式依然有其创新性和不确定性,在其最终取代B2C模式之前,都需要不断地总结和提炼,以其形成一套或几套可以适用于不同类型合作建房的通用模式。同时,合作建房的监管不能突破已有的国家监管体系,以及传统开发过程中的难点重点监管,否则容易造成道德风险,成本控制风险,逾期交付风险等等。因此在合作建房的每个环节中需要监督和管理不仅是必须的而且是必要的。

  我们认为对合作建房进行监管的目的主要有:

  1、保障合作建房项目的真实性;

  2、保障募集客户过程中的宣传合理性;

  3、保障产品定型过程中的客户意见得以真实体现;

  4、保障合作建房项目的金融方案的合法合规性;

  5、保障项目、土地获取的公开透明性,不存在利益输送;

  6、保障项目招采的公开透明性,成本的合理优化;

  7、保障项目工期的守时性;

  8、保障分房退出时的公平公正性;

  9、保障社区运营的合理有效性。

  与此同时,我们认为对合作建房进行监管有着重要的意义:

  1、使中国在城镇化和后城镇化时期,中低收入人群能够享受到质优价廉的好房子带来的幸福感;

  2、使合作建房能够在中国健康顺利的发展;

  3、使住房合作的应用空间越来越广阔;

  4、使住房合作的金融体系安全、成熟;

  5、使未来的房地产市场更加专业、细分,而不是集成于开发商,搭建多层架构,包括土地银行,住房合作金融,住房合作代建等;

  6、减少行业内道德风险情况的产生。

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  合作建房的监管主体不能是项目的发起人(包括自然人或法人),他们不能既是运动员又是裁判员;也不能是合作建房某一环节的事实监督者,例如监理公司或造价公司,他们只可以针对某一环节进行监督,但是对于合作建房的整个链条首先他们并不专业,其次在目前的房地产开发建设中他们往往处于提供服务的“乙方”位置,也无法承担有效的监督责任;合作建房的监管也不能依靠政府,在对合作建房尚未立法的背景下一方面政府无暇顾及相关项目,另一方面政府在其中所起到的角色更多应该是执法,而不是监管;最后,对合作建房的监管也不能是业主群体,他们既是参与者也是利益相关方,每个人都有自身的利益诉求,决策困难。

  因此合作建房的监管者只能是在住建部、中房协领导下的有专业能力的市场化监管主体,代表全体合作建房参与者项目的全生命周期进行监管,从募集客户一直到最后的物业自治,这个主体可以是住房合作社各级机构,也可以是是合作建房组织的各级机构。

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  合作建房监管的主体在顶层结构设计上包括住建部、中房协,地方各级政府,银证监会,国、省、市三级的合作建房管理机构,地方住房储蓄银行,地方股权交易所。这是在比较理想状态下合作建房监管体系的顶层结构设计,但目前可能没有办法直接达到这样的模式,第一涉及的政府机构太多,需要一级一级的去沟通。其次涉及的交易模式或者是管理模式太过先进,也需要慢慢整合提升达成,但是未来的目标基本上是朝着这个方向去努力发展的。

  在这个顶层设计中住建部以及中房协对地方各级政府起到政策保障,反馈机制。地方各级政府对银证监会也是政策保障,反馈机制。地方政府监督和管理国、省、市三级住房合作社以及地方储蓄银行。此外地方股权交易所起到的作用是在合作建房发展的终极阶段,房屋的所有权将不再以不动产权证的形式体现,而是以住房合作社的股权证体现的时候,在进行包括房屋买卖等相关业务中,必须通过地方合作建房或者住房合作股权交易所进行交易,类似于目前的房管局、房管所或房地产交易中心的角色定位。地方股权交易所、三级合作社与地方住房储蓄银行三者之间的关系都是合作并进行资料共享。

  适用于现阶段的监管体系是在中国房协的支持下建立国家一级的合作建房管理机构,并成立以省、市、自治区等为区域的运营管理中心,针对区域的合作建房机构和项目进行监督管理。通过监管过程中出现的问题和反馈,进一步推动住建部、银证监会、各级地方政府参与其中,形成合作建房监管的顶层结构设计。

  当前合作建房的监管备案登记制度为主,在合作建房项目流程的每个阶段通过备案体系实现项目的信息上报和意见反馈,实现在募集客户阶段合理宣传,在产品定型阶段公平公开意见采集,金融方案的合法合规,项目获取的公开透明,代工代建阶段严控工期成本,公平公正的分房退出以及在物业自制阶段实现有效运营监督。

  通过合作建房公示系统、飞行检查、工地监控、意见信箱、扶持标杆、满意评价等辅助手段实现对合作建房的多元化监管。

  此外,实现合作建房的有效监管也需要通过与大数据和区块链平台的合作,搭建技术平台,建立建筑材料质量追踪方案,实现通过技术手段对合作建房项目中的人、环境、施工工艺和方法、建筑材料、机械工程等方面进行全面的技术监管,实现公平、公正、公开、可追溯。

  合作建房是非常好的模式,监管也是一定的,只有这样才能够让这条路越走越宽广,无论是合作建房项目的发起人,参与合作建房的开发企业或者是参与合作建房的代工代建企业、供应链企业,还有合作建房的准业主都需要一个完整的监管制度和体系,这样才能够让这条路越走越远、越走越健康。这是新千年的历史机遇,同时要做好与之对应的机遇准备,通过合理的监管,营造出风清气正的合作建房发展环境,才能够真正让中低收入阶层、刚需阶层的产品达到物美价廉,才能够让他们随着中国不断发展和不断进步的过程中,也不断的获得更多的幸福感,这才是发展合作建房的真正目的。

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