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把握新千年历史机遇 | 大话合作建房第16期

2021-03-23 17:26:50来源:中房协合作建房委

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  众筹会产生诸多联想和不同的理解。在过去几年中也有不少批评的声音说众筹成为了开发商新的融资渠道,成为突破预售管理制度提前卖房的一些手段。如果众筹继续沿着金融化的方向一路向前,未来有可能真的会影响到众筹的发展。

  但我们认为房地产众筹的本质应该是合作建房。不仅在德国,放眼整个欧洲大陆,合作建房都是最重要或最主要的一种建房方式。

  以往的很多行业和商业模式,其实都是基于信息成本和交易费用而存在的,甚至企业之所以能存在,其实也是因为交易成本的存在。如果可以假设交易没有成本,那么所有的企业将不会存在。

  企业存在的原因是因为在企业内部有一些交易的成本比社会交易要低。但互联网的出现使得信息成本和交易费用出现大幅下降,所以在真正的互联网时代,所有的渠道类业务都会被众筹所取代,最终的客户会直接选择购买最基础性的资源,而不会通过企业这个渠道。

  从某种意义上来说,开发商其实是一个资源整合类行业。是介乎实业和渠道之间的状态,有一部分的工作应该是属于实业,但更多的开发商可能自己不做设计,而交给事务所和设计院,自己也不盖房子,甚至现在大部分开发商可能连卖房子都交给代理公司。在这个过程中,开发商就是资源组织者。

  但如果有一天所有买房子的人,跳过开发商自己去买地,找设计师、建筑商,那么开发商还有什么理由存在。

  虽然众筹这个概念很大程度上是因为互联网时代的到来才成为热点在,但人类历史上出现的非常早的一种众筹模式就是合作建房。合作建房19世纪的后期在欧洲出现,比互联网的诞生要早一百多年。

  为什么会出现合作建房这一住房模式呢?房地产领域的消费者长期处于“持续的不开心”状态,我们称之为“天下苦秦久矣”。现在中国人最不开心,最不幸福的原因相信也是因为高房价。多年前,很多人把高房价归结为开发商“坏”,这个逻辑肯定是不成立的。后来发现开发商不是罪魁祸首,房价高是因为地价高,地价高是因为地方政府太“黑”了,这当然也不是一个合理的解释。

  在今天看来,高房价真正的原因是供给和需求结构的脱节,虽然这个脱节有一些是不可救药的,但更多的是技术性的。但高房价成为摧毁当代中国年轻人幸福感的罪魁祸首。

  其实并不见得通过合作建房可以快速的解决这个问题,但是至少是一个希望。这个世界上最痛苦的并不是贫穷,而是绝望。也许这条路要走很久,也许有生之年我们不可能在里面得到任何好处,但是至少要留下一个可以走的通的路,若干年之后总会有人受益。

  第二,有人提出一个很有意思的问题:开发商还能看到明天的太阳吗?

  早在2013年,万科的研究团队得出了相当的悲观的结论。在人类历史上的开发商一定熬不过行业大拐点,不管曾经多么辉煌,只要碰到大拐点肯定死去。

  例如美国最大的房地产公司帕尔迪曾经以84%的市场占有率创造了历史记录,次贷危机之后三年时间就把过去二十年的利润亏掉了,市值跌去90%,所有的重资产的开发一定不能过这关。我们现在不知道中国未来会不会有这样的大拐点,中国的房价仍然在泡沫区,目前国家一系列政策就是在使劲地挤出泡沫。北上广深的房价高是有其原因的,虽然目前的房价并不支持一定崩溃的结论,但是以目前地价水平,一线城市房价不涨开发商是赚不到钱的。开发商面对这样的局面的可以做什么,同行和前辈在历史上从来没有成功的逃过这个鸿沟。

  有人说可以转型,但是很不幸的是开发商转型也没有成功的案例。所以对于中国的开发商来说,现在确实要重新思考这个问题。要知道,房地产行业中最大的企业并不是开发商,一类是房地产基金,另外一类是建材供应商。建材领域最大的企业美国的家得宝公司最好成绩是世界财富500强的第17名,而美国最大的房地产基金已经达到了2000多亿美元的规模。

  退一步也许海阔天空,开发商的时代已经结束,未来这个行业一定是多层架构,有专门做土地,做金融,盖房子的……

  只要有人需要房子,房价的高低对于承包商没有多大的影响,开发商中绝大多数企业可能都要考虑转型为承包商,承包商对于业主来说是谁还那么重要吗?

  第三,如何解决九零后或零零后疯狂的个性化?

  标准化和个性化是矛盾的,从供应者的角度,如果不走标准化的道路永远没有效益。但是九零后或零零后的客户,个性化已经膨胀到疯狂,好不好不重要,个性化才最重要。过去的工作都是基于客户尽可能多的共性需求变成产品体系,如果未来的客户每个人的需求都不一样,唯一的解决办法就是设计房子之前客户已经确定。必须要有合作建房,传统的开发商先有产品再销售是不可能做到的。

  不管是社会的角度,开发商角度,还是客户的角度,发展合作建房都是必要的。

  在我国发展合作建房的可行性有三个方面:第一,从欧洲的房地产历史来看,合作建房是绝大多数国家的主要房地产开发模式,并且是欧洲第一大住房供应体系,只是在一些国家占比超过50%,有一些国家接近50%。把合作建房移植到中国一定有一个驯化的过程,很多的背景在中国不成熟,但合作建房并不是史无前例、需要冒险的事情,已经是有大量的成功先例的。

  第二,在互联网带来的对商业的影响下,首先由于长尾效应影响下超大企业变得不经济,现在虽然我们还沉浸在商业帝国的梦想里,但未来超大企业必将退出历史的舞台。其次,共享经济未来将成为摧毁资本的概念,以股份制公司作为主体的供求经济形态,有可能被共享经济摧毁。

  共享经济首先是渠道,一切渠道类的业务都很可能被共享经济取代。第一类是代理,厂商生产产品经过批发商——零售商——客户,中间链条叫代理业务。

  第二是经纪业,例如委托一个经纪人,帮助你买股票。把东西卖给很多人这是代理,从很多地方买过来叫经纪。

  第三类是资源整合。房地产开发是资源整合,开发商几乎不做实质性改变地球的事情,设计有事务所、设计院,施工有承包商,卖房子有代理公司。开发商就是寻找客户的需求是什么,写下定义,并且在行业上游寻找性价比比较高的供应方。

  未来所有客户都可以直接与上游的资源、供应端进行交易。这是目前所有的渠道类企业都面临的巨大风险。这会逼迫原来做渠道类业务的公司不得不把自己转型为最初资源的供应者,这就给共享经济提供了非常好的机会和平台。

  第三,建立多层次资本市场。过去的的资本市场相对来说是阶梯式的,股市、债市、银行信贷市场。但是最近二十年,全球正在形成的资本市场是一个类似于无极递进的,不同的价值,多层次资本市场实际上完全可以替代原有的金融体系。合作建房的最大的问题就是在操作的过程中,会经常阶段性出现资金缺口,未来在多层次的资本市场中可以得到很好的解决。

  第四,得道多助。在推进合作建房中,可能遇到很多阻力和障碍,但如果这件事情是为了解决中国人目前面临的最大的痛苦,是光辉正义的事业,参与的人一定会越来越多,遇到的障碍也就慢慢被解决了。

  最后,我们对合作建房的发展提出几点建议。

  第一,要做真众筹。

  如果众筹最后的目的就是为开发商提供了一个新的融资渠道,或者是为了规避预售制度提前蓄客的渠道,这样的众筹肯定不是真众筹。众筹最终的参与者一定是最后住在房子的人,这是定义真众筹和假众筹的最重要因素。

  真正的房地产众筹就是用合作社的方式取代原来的股权公司成为开发主体,最后把开发商的应得利润返还给这些需要房子的人。此外,房地产众筹真正的名称也应该是——合作建房。

  第二,做好种子项目。

  首先要有几个成功项目,没有必要大规模的扩张,只要坚持开放的体系,为跟进者提供有效的合作建房发展攻略。

  第三,农村包围城市。

  一位伟人曾经说过“农村包围城市”,今天的商业术语叫侧翼定位。中国有2.6亿人的城市新移民,他们的房子在哪?未来缺的房子还很多。另外在互联网时代,未来人类跟现在的居住方式一定有很大的差异。

  举个例子,我们都知道日本的人口密度很高,但实际上日本独立屋占全部住房的比例将近一半,为什么中国的别墅好像是奢侈品一样。中国的人口密度并没有高过日本,这意味着在未来,中国人喜爱的“有天有地”的生活方式是完全可能实现的。中国的住房建设和供应目前只是序章,大规模的建设还在后面。

  除了中国之外,我们也可以关注例如泰国、菲律宾、马来西亚、越南、柬埔寨、印度、印尼这些城市化刚刚开始的东南亚国家,合作建房可以帮助他们从一开始就免受房屋问题之痛。

  虽然合作建房发展前景广阔,但在短期之内希望通过众筹的方式迅速成为一个基础产业,主要的发展方向不一定局限在住宅领域,养老、度假和长租公寓等,这几个领域有可能会比传统的三大门类——住宅、写字楼和商场更好一些。开始可以用侧翼定位,把这个模式逐渐成熟,未来再把住宅部分做好。

  我们认为,在未来通过合作建房不仅只是众筹房子,还可以众筹城市。当前合作建房面临最大的问题是高地价,但真正最需要房子的地区往往是北上广深这样的大城市和它们的周边城市群。虽然通过合作建房可以把房价降低20%,但既然我们可以众筹一座房子不如一起去众筹一座城市。在这座城市中所有与居住相关的配套包括医院、学校、体育馆、交通设施等,都可以通过众筹来实现。德国最大的住房合作社提供了全国大概1/7的房子,140多万套住宅,一个这样规模的合作建房组织是完全有能力实现众筹城市的。

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